La location meublée non professionnelle (LMNP) : quel régime fiscal?

Par la rédaction ^_ Mise à jour le lundi 16 avril 2018 à 19:45:57 (UTC)

La location meublée est apparentée à un régime d'entrepreneur

Deux régimes fiscaux sont possibles pour la location meublée : le régime non professionnel (si les conditions sont vérifiées : les loyers ne dépassent pas 23 000 EUR TTC par an où si ceux-ci ne sont pas supérieurs aux revenus d'activité du foyer fiscal) et le régime professionnel dans l'autre cas (il faut s'inscrire alors au registre des commerces et sociétés). La LMNP peut donc s'envisager pour des encaissements supérieurs à 23 000 EUR si les revenus du foyer propriétaire sont conséquents. Cette option est particulièrement intéressante. Deux voies s'offrent alors : celle du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et celle du régime réel. La première est attractive si les charges réelles sont inférieures ou égales à 50% car il y a un abattement de 50 % sur les recettes pour calculer l'assiette d'imposition. Cependant dans ce cas les recettes ne doivent pas dépasser 70 000 EUR. La seconde voie, celle du régime réel, est obligatoire au-delà du seuil de 70 000 EUR, mais peut aussi être demandée aux services fiscaux. Elle est dans ce dernier cas à privilégier si l'ensemble des charges et amortissements dépassent 50 % des recettes.

Le terme "meublé" n'est pas laissé à l'appréciation du propriétaire : les conseils pour louer un appartement meublé portent sur une liste minimale d'aménagements. Ainsi une literie garnie, des éléments de cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur, ustensiles de cuisine et vaisselle), un mobilier d'usage (sièges, table et étagères), un éclairage suffisant et du matériel de ménage sont un minimum. Le logement doit être proposé habitable immédiatement : une seule pièce de vide peut amener une requalification de la totalité du logement en habitation vide, et donc supposer un changement de régime fiscal vers de simples revenus fonciers, à la fiscalité moins avantageuse. D'autre part cela a une conséquence sur le bail qui ne sera pas d'un an renouvelable, mais de trois ans.

Quelques conseils pratiques pour le LMNP

Depuis le 1er septembre 2015 (d'après le décret du 31 juillet 2015)l'aménagement du meublé doit répondre à des critères obligatoires qui peuvent avoir, en cas de non respect, des conséquences sur la nature du bail. Pour éviter tout litige, le bailleur établira un inventaire pièce par pièce de façon à éviter la requalification en logement vide. D'autre part l'état du mobilier et des accessoires devra être précisé. Ce document cosigné par le preneur et le bailleur sera annexé au bail. Il permettra en outre de faire un état des lieux de sortie.